פסק-דין בתיק רצ"פ 1103-09

א.      פתח דבר

סעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: " פקודת העיריות") וסעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: " חוק התכ"ב") קובעים, בעיקרם, כי לא ירשם נכס בפנקסי המקרקעין כל עוד לא שולמו החובות העירוניים הרובצים על הנכס.

הבר"ע שלפניי הוגשה על החלטת רשם ההוצאה לפועל (כב' הרשם צחי אלמוג) מיום 30.12.2008, המורה למבקשות, עיריית ראשון לציון (להלן: " העירייה") והוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון (להלן: " הוועדה המקומית") ליתן אישורים הנדרשים לרישום עיסקה בלשכת רישום המקרקעין למכירת מבנה תעשיה, הידוע כגוש 6097, חלקה 168 בראשון לציון (להלן: " הנכס").

ביום 25.6.2009 החלטתי ליתן למבקשות רשות לערער, ולפיכך נידונה הבר"ע כערעור.

הבר"ע שלפניי מעלה סוגיה שעניינה - האם כאשר נמכר נכס במסגרת הליכי מימוש משכנתה בהוצאה לפועל, רשאיות המערערות, מכוח סעיפי החוק האמורים, להתנות את מתן האישורים לרישום בפנקסי המקרקעין בתשלום החובות העירוניים כלפיהן. שאלה זו מעלה, בין השאר, את סוגיית מעמדן של הרשות המקומית והוועדה המקומית כנושות, למול מעמדו של נושה מובטח במסגרת כינוס נכסים למימוש משכנתה, והיא מצויה לעיתים קרובות במחלוקת בין רשויות מקומיות וועדות מקומיות לבין כונסי נכסים המתמנים לשם מימוש נכס בהליכי הוצל"פ. מזה מספר שנים תלויה ועומדת סוגיה זו בבית המשפט העליון ואמורה להיות מוכרעת בהרכב מורחב, וזאת במסגרת מספר תיקים שאוחדו (בג"ץ 7009/04 עיריית הרצליה נ' היועץ המשפטי לממשלה;ע"א 6369/05 טפחות בנק למשכנתאות לישראל בע"מ נ' עיריית רמלה; ע"א 9729/06 עיריית רעננה נ' עו"ד ישי בית און - כונס נכסים (להלן ביחד לשם הנוחות " ע"א טפחות").

יצוין כי הבירור במספר ערעורים שהגיעו לבית משפט עליון, המעלים סוגיות דומות לאלו שבע"א טפחות, עוכבו עד ההכרעה בע"א טפחות. כך למשל עוכב הבירור בע"א 9600/10 עיריית חדרה נ' עו"ד רונן מטרי כונס נכסים, עפ"י החלטת כב' השופט גרוניס מיום 22.2.2011; וכן ברע"א 3085/10 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נ' עו"ד לוי טילר, וזאת עפ"י החלטת כב' השופט ג'ובראן מיום 28.7.2010.

בהתאם גם ההכרעה בערעור שלפניי עוכבה עד להכרעה בע"א טפחות האמור. אולם משחלף הזמן, והמשיבים פנו שוב ושוב בבקשה להכריע בערעור לגופו, נקבע מועד למתן פסק הדין בערעור.

ב.       העובדות העיקריות הצריכות לענייננו, הן כדלהלן:

בשנת 1991 שועבד הנכס על ידי בעליו לטובת הבנק הבינלאומי (להלן: הזוכה"). כנגד הבעלים נפתח תיק הוצאה לפועל, למימוש המשכנתה, תיק מספר  26-07954-04-1 (להלן: " תיק ההוצאה לפועל"), במסגרתו, מונתה המשיבה 2, לכונסת נכסים (להלן: " הכונסת") על זכויות המשיבים 2 - 4 בנכס.

על הנכס רובצים חובות עירוניים משני סוגים: האחד חוב היטל השבחה, והשני אגרות והיטלי פיתוח (להלן ביחד: " החובות העירוניים").

ביום 11.3.2007 נמכר הנכס במסגרת הליכי מימוש משכנתה, וביום 19.4.2007 נמסרה החזקה בנכס לקונה, אמריקאן סייף רום בע"מ (להלן: " הקונה").

ביום 3.7.2008 הורה רשם ההוצאה לפועל למערערות למסור לכונסת את האישור הדרוש לשם רישום הנכס על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, ואולם קבע כי הכונסת תמשיך להחזיק ברשותה את כספי קופת הכינוס וזאת עד למתן החלטה בדבר מעמד החובות העירוניים הנטענים.

ביום 30.12.2008, ניתנה על ידי רשם ההוצל"פ, החלטה בבקשת הכונסת למתן הוראות בכל הנוגע לחובות העירוניים הרובצים על הנכס.

באשר לחוב היטל ההשבחה קבע רשם ההוצל"פ כי המערערות אינן רשאיות להתנות את מתן האישורים לרישום בתשלום היטל השבחה, שכן היטל השבחה אינו נחשב לחוב בדין קדימה, הקודם לפירעון החוב לנושה המובטח. כמו כן קבע רשם ההוצל"פ, כי התשלום המגיע למערערות הוא תשלום שכונס הנכסים רשאי לשלם להן על פי מיקומן במדרג הנשייה. 

באשר לדרישת המערערות לתשלום היטלי פיתוח, קבע רשם ההוצל"פ, כי דרישת המערערות לתשלום היטלי פיתוח באה לעולם לראשונה ביום 2.4.2008, והתגבשה מאותו מועד ואילך. לפיכך, ובהתאם לתיקון שהוכנס באכרזת המסים (גבייה) (ארנונה כללית ותשלומי חובה לרשויות המקומיות) (הוראת שעה), תש"ס-2000 (להלן: " אכרזת המסים") חובות אלה גוברים על חובות כלפי נושים רגילים אך נדחים מפני שעבוד קודם.

באשר ליתרת קופת הכינוס, קבע רשם ההוצל"פ כי: " בהעדר חובות נוספות לחייבים בהוצאה לפועל ומאחר ועל פי נסח הרישום רשום חוב לטובת העירייה על שם החייב אהרוני אברהם בלבד, תעביר כונסת הנכסים מקופת הכינוס על החלק היחסי של חייב זה לעירייה והיתרה תועבר לחייבים כפי חלקם שלהם על פי נסח הרישום. אין באמור לעיל כדי לפגוע בזכות החייב לתקוף את חוקיותם ותוקפם של ההיטלים והאגרות". 

החלטת רשם ההוצל"פ האמורה היא מושא הערעור שלפניי.

ג.        עיקרי טענות הצדדים

לטענת המערערות בגין הנכס קיימים חובות עירוניים על פי הפירוט הבא: חוב היטל השבחה בסכום של 1,735,752 ש"ח (נכון ליום 14.8.2008); חוב אגרות והיטלי פיתוח בסכום של 212,577 ש"ח (נכון ליום 25.1.2009); וחוב אגרת מים וביוב שוטף בסכום של 64,588 ש"ח (נכון לחודש ינואר 2009).